Procédure d’obtention du titre foncier au Togo

L’article 5 de la loi n°2018-005 du 14 juin 2018 portant Code foncier et domanial du Togo dispose que « le régime foncier en vigueur en République Togolaise est celui de l’immatriculation. Il régit l’ensemble des terres rurales, périurbaines et urbaines et repose sur la publication sur des livres fonciers ». L’immatriculation, c’est donc l’inscription du droit de propriété détenu par une personne physique ou une personne morale sur un registre appelé « Livre Foncier ». Au Togo, la propriété s’acquiert et se transmet par succession, par voie de testament ou par donation entre vifs et par la vente ou l’échange ou tout autre mode de mutation à titre gratuit ou onéreux. Il faut donc garantir aux propriétaires la pleine possession de droits réels sur leurs immeubles. D’où l’immatriculation qui se fait selon une procédure bien précise.

La procédure d’immatriculation, c’est l’ensemble des formalités qui, en tendant à la création d’un titre foncier, a pour objet de soumettre un immeuble (bâti ou non bâti) au régime des livres fonciers. Elle permet d’obtenir un titre de propriété sur un immeuble. On distingue deux (2) types d’immatriculations :

• l’immatriculation des immeubles qui n’ont jamais été immatriculés au registre foncier de la République Togolaise ;
• l’immatriculation d’immeubles ayant déjà un titre foncier et dont on veut transférer une partie du droit de propriété à une tierce personne. On parle alors de mutation partielle ou de morcellement du titre foncier.

Au Togo, c’est la Direction du cadastre et de la conservation foncière et de l’enregistrement (DCCFE) qui a la charge de recevoir et d’instruire les requêtes d’immatriculation en vue de délivrer des titres de propriété au requérant sur des biens immobiliers. A cet effet, un organe appelé Guichet foncier unique (GUF) a été mis en place pour centraliser les opérations. Il regroupe l’ensemble des administrations qui interviennent dans le dépôt et le traitement des dossiers d’immatriculation (OTR, Cadastre, Conservation Foncière, Urbanisme, Aménagement et Mécanisation agricole). Le GUF est chargé de centraliser l’assiette et le recouvrement des différentes taxes afférentes. Il faut souligner que cette démarche se situe dans la volonté des autorités togolaises d’alléger et de simplifier le processus d’immatriculation foncière qui jusqu’alors, était considéré comme une gageure par les usagers.

Les étapes

Du dépôt de la demande d’immatriculation à la création du titre foncier, la procédure d’immatriculation se décline en deux (2) étapes : la formalité d’enregistrement et la procédure d’immatriculation proprement dite, qui a été fractionnée en dix étapes que nous vous présentons, succinctement. Par ordre, elles sont:

• étape 1 : dépôt, étude et liquidation des droits ; – étape 2 : étude et affichage ; – étape 3 : publication au JORT ; – étape 4 : travaux contradictoires et dessin ; – étape 5 : mise à jour et sécurisation foncière ; – étape 6 : signature ; – étape 7 : étude du dossier ; – étape 8 : création du titre foncier ; – étape 9 : réquisitions étudiées ; – étape 10 : retrait du titre foncier au GUF.

I- La formalité d’enregistrement

a- Elaboration d’un plan géo localisé

A l’acquisition, un géomètre agréé doit déterminer les limites de l’immeuble non clôturé au moyen de bornes en maçonnerie et respectant des dimensions précises, qui sont placées à chacun des sommets du polygone formé par le terrain. Un plan est ainsi établi avec géo référence (au GPS). Ce plan est à tampon unique et porte la seule signature du géomètre agréé. Les honoraires du géomètre agréé sont fixés à ce jour à 80 000 FCFA. Il n’y a pratiquement plus de faux frais pour le requérant.

b- L’enregistrement

Le requérant muni du plan géo référencé a le choix entre la voie administrative et la voie notariée pour la formalité d’enregistrement.

• La voie administrative ou judiciaire

Un formulaire de contrat de vente signé du vendeur, de l’acquéreur et des témoins des deux (2) parties est homologué par le maire ou le préfet et par le président du tribunal de première instance du lieu de situation de l’immeuble. Il peut aussi s’agir d’une attestation du droit de propriété délivrée par le chef canton du lieu et le maire.

-La voie notariée

Le requérant présente l’acte de vente sous seing privé, le plan géo référencé et la photocopie de sa pièce d’identité (carte nationale d’identité, carte d’électeur ou passeport) au notaire qui rédige l’acte notarié. Le requérant dépose dès lors les pièces afférentes à son immeuble au Guichet foncier unique (GUF) pour la liquidation des droits. La base de calcul est constituée par la valeur vénale du terrain.
L’administration dispose, pour ce faire, d’un système d’évaluation de la valeur cadastrale selon un barème par zone. Pour la première immatriculation, les droits à payer sont de 5% de la valeur vénale du terrain. Ce taux est détaillé comme suit :

• 2% de droits d’enregistrement ; – 2% de droits d’immatriculation ; – 1% de taxe additionnelle qui est reversée à la collectivité locale du lieu de situation de l’immeuble. Pour le morcellement, le taux est de 4% de la valeur vénale. Il est ainsi réparti :
• 2% de droits d’enregistrement ; – 1% de droits d’immatriculation ; – 1% de taxe additionnelle qui est reversée à la collectivité locale du lieu de situation de l’immeuble.

L’Ordonnance n°2020-005 du 30 juillet 2020 prise par le gouvernement dans le cadre des mesures d’accompagnement et d’incitation à l’immatriculation foncière durant la période d’urgence sanitaire liée à la pandémie à corona virus, a ramené respectivement ces taux de 5% à 1,5% et de 4% à 1,9%.La nouvelle répartition des taux est la suivante : pour la première immatriculation : – 0,6% de droits d’enregistrement ; – 0,6% de droits d’immatriculation ; – 0,3% de taxe additionnelle qui est reversée à la collectivité locale du lieu de situation de l’immeuble. Pour le morcellement : – 0,6% de droits d’enregistrement ; – 1% de droits d’immatriculation ; – 0,3% de taxe additionnelle qui est reversée à la collectivité locale du lieu de situation de l’immeuble.

Des droits de timbre sont également dus en fonction de la taille des documents. Les formalités d’enregistrement une fois effectuées, la procédure d’immatriculation proprement dite peut commencer. L’original de l’acte notarié encore appelé « minute » est, après enregistrement, retourné au notaire qui en fait une expédition en enregistrant toutes les données du dossier, de même que les frais payés.

II- La procédure d’immatriculation

Etape 1 : dépôt, étude et liquidation des droits

Le requérant se rend au Guichet foncier unique muni de l’expédition de l’acte d’acquisition pour la liquidation des droits. Le dossier de réquisition d’immatriculation comporte toutes les pièces requises et un imprimé (une réquisition) dûment renseigné par le requérant avec les informations suivantes :

• l’identité, la profession, l’adresse complète et la nationalité ; la description exhaustive de l’immeuble ; – l’indication de la valeur vénale retenue à l’enregistrement ; -l’énumération des pièces jointes et la signature du requérant.

Après étude du dossier, les droits de bornage contradictoire, de parution au JORT sont liquidés, assortis d’une taxe additionnelle de 1 000 FCFA. Après paiement des droits liquidés, le dossier est envoyé pour vérification au conservateur.

Etape 2 : publication au Journal officiel de la République Togolaise (JORT)

Après vérification par le conservateur des conditions d’éligibilité (paiement des droits), le dossier est transmis à la Section des formalités préalables, traitement et affichage de la Division de la conservation foncière pour étude. Un numéro de réquisition de l’immatriculation y est attribué au dossier. Ce numéro sert de liaison entre la division de la conservation foncière et la division du cadastre jusqu’à la création du titre foncier. A la diligence du Conservateur, un extrait de la réquisition d’immatriculation des terrains est transmis au service du Journal officiel à la présidence de la République pour être publié au JORT. C’est la phase dite de publicité foncière. Un avis est ainsi inséré au JORT.

Etape 3 : affichage

Dès parution, les journaux sont découpés et collés en six exemplaires sur des imprimés intitulés « extrait du JO » par dossier. L’extrait est affiché dans les locaux de la conservation foncière. Un placard reproduisant cette insertion est affiché au greffe du tribunal de première instance du lieu de situation de l’immeuble. Mais également à la mairie et à la préfecture du lieu de situation afin de permettre au public de prendre connaissance des demandes sollicitées. L’affichage est maintenu pendant trois (3) mois pour permettre aux uns et aux autres de manifester leur éventuel désaccord en faisant opposition dans ce délai.

Etape 4 : travaux contradictoires et dessin

a- Le bornage contradictoire
Trois (3) semaines après la parution du JORT, le dossier est transmis à la Section bornage contradictoire et dessin de la Division du cadastre pour fixation de la date de bornage contradictoire. Le bornage contradictoire est une procédure obligatoire et consiste, au cours du délai de trois (3) mois assigné à la révélation des droits des tiers, pour le Conservateur à faire procéder par un géomètre assermenté du cadastre au bornage de l’immeuble à immatriculer. Cette opération consiste à vérifier les distances entres les bornes ou clôtures indiquées sur le plan parcellaire déposé, la superficie du terrain, l’état des lieux et la constatation de l’acquiescement donné par le requérant et les limitrophes. Elle permet de confirmer ou d’infirmer la régularité du plan joint à la réquisition d’immatriculation.

La date et l’heure fixées pour cette opération sont portées à la connaissance du public vingt (20) jours au moins à l’avance, notamment au moyen : – d’une insertion au JORT ; – d’un avis à afficher à la mairie ou à la préfecture de la localité où se trouve le terrain ; – d’une invitation à l’autorité d’assister ou de se faire représenter par un agent qui sera qualifié pour défendre les intérêts de l’administration ; – d’une invitation adressée au chef traditionnel ; – de convocations à :

• propriétaire requérant ou acquéreur ou son représentant ; – l’ancien propriétaire (vendeur ou donateur) ; – chacun des propriétaires limitrophes à l’exception des propriétaires d’immeubles déjà immatriculés ou dont le plan ne fait pas ressortir le nom.

Les pièces justificatives de l’accomplissement de toutes ces formalités restent annexées au dossier de la procédure. Aux jour et heure fixés, le bornage contradictoire est effectué par le géomètre assermenté du cadastre en présence des parties. Le géomètre procède ainsi à la reconnaissance des limites par bornes ou clôtures indiquées au plan joint à la réquisition. A la fin, il dresse sur les lieux un procès-verbal de bornage contradictoire qu’il signe, et fait signer tous les acteurs lettrés présents lors du bornage. Le procès-verbal ne reçoit pas d’empreintes digitales.

b- Dressage du plan définitif

A l’issue du bornage contradictoire, le géomètre établit alors le plan définitif de l’immeuble à immatriculer. Ce plan définitif constitue celui de la copie du titre foncier. A ce jour, les frais de bornage contradictoire sont fixés à 63 000 FCFA lorsqu’il s’agit d’un terrain d’une contenance de six (6) ares. Toutefois ce montant varie en fonction de la superficie à immatriculer.

Etape 5 : mise à jour et sécurisation foncière

Le procès-verbal du bornage contradictoire est remis par le géomètre au conservateur qui relève au registre des oppositions, pour valoir comme telles, les mentions relatives aux contestations élevées sur le terrain.

Etape 6 : étude et signature

Le chef de division du Cadastre signe le plan définitif établi à la suite du bornage contradictoire par le géomètre agréé.

Etape 7 : étude

Le dossier revient à la Division de la conservation foncière pour un contrôle de régularité des différentes pièces (le contrat de vente, l’acte de donation ou de legs). Il s’agit de s’assurer que les accusés de réception sont retournés par les divers intervenants (le vendeur, l’acquéreur, le maire ou le préfet, le président du tribunal, le greffier en chef, le procureur de la République) et que le délai d’affichage est clos sans opposition. Lorsque ces deux conditions sont remplies, le dossier est transmis pour la création du titre foncier.

Etape 8 : création du titre foncier

C’est à ce stade que débute la réalisation de l’immatriculation par la rédaction des bordereaux analytiques et le dépôt des actes à inscrire pour aboutir à l’établissement du titre foncier. Le bordereau analytique fait l’historique du terrain à immatriculer (la situation géographique, le cédant, le prix de cession etc..) et précise la date de forclusion de la possibilité d’opposition.

Etape 9 : réquisitions étudiées

Le conservateur vérifie à nouveau la régularité de la réquisition et des titres qui y sont annexés, constate l’accomplissement de toutes les prescriptions destinées à assurer la publicité de la procédure, de même que l’absence d’opposition. Si tout est régulier, il procède à l’immatriculation de l’immeuble sur les livres fonciers. L’immatriculation ainsi réalisée confère à l’immeuble des droits réels, certains et avérés.

Etape 10 : retrait du Titre foncier au GUF

Après la signature du titre foncier par le Conservateur, une copie est délivrée au requérant ou au notaire pour son mandant. Le titre foncier est définitif, intangible et inattaquable. Le cas spécifique de la mutation totale. La mutation totale, c’est le transfert total du titre de propriété détenu par une personne à un tiers par suite d’une vente, d’un don ou d’un leg. Cette formalité s’effectue uniquement chez le notaire. Il établit un acte authentique de mutation et perçoit les frais de mutation à reverser à l’OTR. Un montant fixe de trente-cinq mille (35 000) FCFA représentant les frais de mutation est ainsi exigé. Le notaire a aussi l’obligation de percevoir, lors de cette opération, un impôt de 7% sur la plus-value réalisée par le vendeur sur l’immeuble concerné. Cet impôt est prélevé pour le compte du trésor public. La plus-value s’entend de la différence entre le prix d’achat initial mentionné lors de la procédure d’immatriculation du titre foncier en cause et le prix de vente actuel. Une plateforme électronique dénommée “e-foncier” a été mise en place par l’OTR et permet d’effectuer une mutation totale en quelques heures (3 à 6 heures).

En conclusion, le titre foncier s’obtient dorénavant aux termes d’une procédure simplifiée voulue par l’État togolais pour encourager les immatriculations d’immeubles. Un délai de référence de six (06) mois est préconisé pour faire obligation de boucler un dossier d’immatriculation. Ce délai court à compter de la parution au journal officiel.

Source: Revue Trimestrielle de la Fiscalité